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05.11.2020.

一種簡單的判斷未來經濟走勢以及房價走勢的方法


一種簡單的判斷未來經濟走勢以及房價走勢的方法

大家好,歡迎來到周期那些事兒,我是老任最近又有中介給老任打電話,推銷房子了這次的理由呢是四月份宏觀經濟數據其中廣義貨幣總量,也就是M2的增速創了2017年3月以來的新高主要是最近寬鬆的貨幣政策,導致了社會上的錢越來越多肯定會流向房地產市場房價馬上就要起飛了而老任呢,給他的答覆就三個字:想多了今天正好借着這次四月份公佈的數據給大家介紹一種簡單的判斷未來經濟走勢以及房價走勢的方法首先呢咱們來看一看這個貨幣供應也就是M0、M1、M2的定義其中M0是流通中的現金M1是M0加上企業活期存款M2是M1加上居民儲蓄然後再加上企業的定期及其他存款還有這個證券市場的保證金接下來咱們對這個定義做一個簡單的展開在經濟上行階段,全社會的消費信心會增強導致居民會將大量的貨幣資產也就是儲蓄、股票等到轉化為現金並用來購買企業生產的產品這樣的話資金就會從居民的儲蓄或者股票賬戶流向企業活期賬戶也就是M2-M1,流向M1另外由於需求強勁企業就要擴張產能這就需要和上游企業購買原材料資金就會從企業的定期或者其他存款賬戶中轉移到活期賬戶並且在不同的企業之間的活期賬戶中轉移這樣的也是從M2-M1流向M1所以在這個過程中呢會有越來越多的資金從M2-M1流向M1也就是M2-M1會快速萎縮根據以上推導過程的我們都可以得出一個結論就是當經濟擴張的時候M1的增速會大於M2的增速反之呢在經濟下行階段全社會的消費信心就會減弱具體的資金流向呢就和上行階段是正好相反的我就不一一闡述了直接說結論,就是當經濟收縮的時候M1的增速會小於M2的增速根據這個結論我們可以推導出當M1的增速大於M2的增速的時候房價就會隨着經濟上行反之,房價就會下行另外,關於M1和M2增速的相對關係行業內有一個專業的名詞叫做M1-M2剪刀差也就是用M1的增速減去M2的增速當剪刀差為正數的時候呢經濟就是上行階段反之呢當剪刀差為負的時候經濟就是下降階段我們拿2005年到2020年的貨幣數據以及上海市新房的房價指數來驗證一下可以看到,剪刀差為正的時候呢房價基本是處於一個快速上漲的階段另外,當這個剪刀差為負的時候呢房價基本上是處於一個橫盤調整的階段不過這中間的有一段時間比較特殊也就是2013年初有一波逆經濟周期的上漲主要是因為2013年2月管理層為了抑制經濟下行階段的二手房成交過熱的問題出台了新國五條雖然這個國五條抑制了二手房的需求但是卻將這個需求,配置到了一手房市場從而推高了一手房的新房房價不過,再長一段時間之後啊由於二手房的交易受到抑制所以一手房市場的買方資金難以持續流入一手房的房價也開始下滑了總體來看呢這個階段內的房價仍然屬於這個橫盤調整另外還需要說明一點就是由於中國城鎮化率在過去20年一直處於一個高速的增長階段所以剛性的需求比較大這也是在經濟下行階段房價並沒有同步下行而只是橫盤震盪的一個重要的原因從歷史數據來看呀這個推導的方法是沒有太大問題的那麼基於我們現在的剪刀差處於負數而且還維持了一個比較低的水平所以呢經濟還需要一段時間才能調整好房價在這個階段上漲是沒有任何基礎的回過頭來看了我們看中介給老任推薦的時候呢他的判斷依據是M2快速增長那麼問題來了現在我們處於經濟下行的周期那麼貨幣是從哪來的呢我們看一下這張圖也就是分部門的人民幣新增貸款數據我們可以看到這個居民的短中長期貸款都是沒有顯著增加的和去年基本上是持平的增加比較多的呢是這個非金融性的公司也就是實力行業中的這個企業的貸款而且不僅在四43月的新增貸款的額度是更高的好咱們再來看一下這個人民幣存款的數據啊這個可以很直接的看到三月份企業存款的增加額度非常高基本上就是當月貸款的新增額度所帶來的派生性存款不過到了四月份這個居民和企業的存款有一個大幅度下降基本可以確定是由於疫情基本得到控制之後呢這個增加的消費和投資有關但是居民的消費增加並沒有伴隨着居民的長期貸款的增加可以確定這個資金流向啊基本是流向了非房地產企業所以這就更加印證了,老任之前的判斷房產需求啊依然比較低房價短期內也是不會大漲的好了,關於房價這個話題呢咱們先聊到這裏如果大家喜歡老任的視頻呢歡迎點讚、轉發、加關注也歡迎在評論區留言互動老任將不勝感激我們下期再見

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